Definition und Bedeutung
Der Übergang von Nutzen und Gefahr - im Volksmund manchmal auch Nutzen und Schaden genannt - ist ein juristischer Begriff, der in den Kaufverträgen festgelegt wird. Er bezieht sich auf den Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Eigentum an der Immobilie übernimmt und somit auch alle Vorteile und Risiken, die mit dem Eigentum verbunden sind. In der Schweiz wird dieser Übergang in der Regel durch das Obligationenrecht (OR) geregelt.
Das Obligationenrecht sieht vor, dass der Übergang von Nutzen und Gefahr im Normalfall mit der Übergabe des Kaufobjekts erfolgt, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart. Dies bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt der Käufer für alle Schäden, Verluste oder sonstige Beeinträchtigungen verantwortlich ist, die die Immobilie betreffen könnten. Dieser Übergang ist von grosser Bedeutung, da er Auswirkungen auf Versicherungen, Haftung und die wirtschaftliche Nutzung des Objekts hat.
Juristische Grundlagen im Obligationenrecht
Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) bildet die rechtliche Grundlage für den Übergang von Nutzen und Gefahr. Insbesondere die Artikel 185 und 220 OR sind in diesem Zusammenhang relevant.
- Artikel 185 OR: Dieser Artikel legt fest, dass der Übergang von Nutzen und Gefahr grundsätzlich mit dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgt. In der Praxis bedeutet dies jedoch, dass dieser Übergang häufig mit der tatsächlichen Übergabe der Immobilie an den Käufer verbunden wird.
- Artikel 220 OR: Hier wird festgehalten, dass der Verkäufer bis zur Übergabe der Immobilie die Verantwortung für deren Zustand trägt. Erst mit der Übergabe geht diese Verantwortung auf den Käufer über.
Diese Regelungen dienen dem Schutz beider Vertragsparteien und stellen sicher, dass der Übergang klar und rechtssicher gestaltet wird.
Praktische Aspekte des Übergangs
Vertragsgestaltung und Übergabevereinbarung
In der Praxis wird der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag explizit festgelegt. Dabei ist es üblich, diesen Zeitpunkt auf den Tag der Schlüsselübergabe zu legen. Die Parteien können jedoch auch einen anderen Zeitpunkt vereinbaren, etwa den Eintrag ins Grundbuch oder einen anderen vertraglich festgelegten Termin.
Es ist entscheidend, dass der Kaufvertrag klare Regelungen enthält, um Missverständnisse und rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Die genaue Festlegung des Übergabezeitpunkts und die damit verbundenen Verantwortlichkeiten sollten im Kaufvertrag detailliert beschrieben werden.
Versicherungsfragen
Ein wichtiger Aspekt des Übergangs von Nutzen und Gefahr ist die Versicherungsdeckung. Bis zur Übergabe muss der Verkäufer sicherstellen, dass die Immobilie ausreichend gegen Risiken wie Feuer, Wasser oder andere Schäden versichert ist. Ab dem Zeitpunkt des Übergangs muss der Käufer diese Versicherungen übernehmen oder neue Versicherungen abschliessen. Nach dem Kauf sind Käufer frei ob sie die bestehende Gebäudeversicherung übernehmen möchten oder aber innert 30 Tagen sich für einen neuen Anbieter zu entscheiden.
Besichtigung und Zustand der Immobilie
Vor dem Übergang von Nutzen und Gefahr – idealerweise bereits vor dem Kaufentscheid zum Beispiel bei der Due Dilligence bei Mehrfamilienhäusern - sollte der Käufer die Immobilie gründlich besichtigen, um sich über deren Zustand zu informieren. Eventuelle Mängel sollten dokumentiert und im Kaufvertrag festgehalten werden. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle bekannten Mängel offenzulegen. Verdeckte Mängel, die erst nach der Übergabe entdeckt werden, können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Haftungsfragen und Risiken
Haftung des Verkäufers
Bis zum Übergang von Nutzen und Gefahr trägt der Verkäufer die Haftung für die Immobilie. Dies bedeutet, dass er für alle Schäden, die bis zu diesem Zeitpunkt entstehen, verantwortlich ist. Auch wenn der Verkäufer die Immobilie in einem mangelhaften Zustand übergibt, kann er haftbar gemacht werden, sofern die Mängel nicht vertraglich ausgeschlossen wurden.
Haftung des Käufers
Ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr übernimmt der Käufer alle Risiken und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie. Dies umfasst unter anderem:
- Haftung für Schäden: Der Käufer muss für alle Schäden aufkommen, die nach dem Übergang entstehen, unabhängig davon, ob sie durch äussere Einflüsse oder durch den Zustand der Immobilie verursacht werden. Die Liegenschaft gehört ihm und er hat die “tatsächliche Macht” darüber.
- Versicherungen: Der Käufer muss sicherstellen, dass die Immobilie ausreichend versichert ist.
Unterhalt und Instandhaltung: Alle notwendigen Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten fallen ab diesem Zeitpunkt in den Verantwortungsbereich des Käufers.
Fazit
Der Übergang von Nutzen und Gefahr ist ein zentraler Aspekt bei Immobiliengeschäften in der Schweiz. Er bestimmt den Zeitpunkt, ab dem der Käufer die Verantwortung für die Immobilie übernimmt, und hat weitreichende rechtliche und praktische Konsequenzen. Durch eine klare vertragliche Regelung und sorgfältige Vorbereitung können Käufer und Verkäufer sicherstellen, dass dieser Übergang reibungslos und ohne Missverständnisse erfolgt.
Für beide Parteien ist es essenziell, sich der Bedeutung und der Implikationen des Übergangs von Nutzen und Gefahr bewusst zu sein und entsprechend Vorsorge zu treffen. Eine gründliche Vertragsprüfung, ausreichende Versicherungen und eine klare Kommunikation können helfen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und den Kaufprozess zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.
Schlüsselbegriffe dieses Artikels:
Immobiliengeschäft, Nutzen und Gefahr, Eigentum, Versicherung, 185 OR, 220 OR, Immobilientransaktion, Haftung, BECK Real Estate, Immobilienfirma Sursee
