Warum ist die Standortanalyse so wichtig?
Der Standort ist der ausschlaggebende Faktor für die zukünftige Wertentwicklung und die generierten Mieteinnahmen einer Immobilie. Auch wenn eine Immobilie selbst in gutem Zustand ist, kann ein schlechter Standort die Rentabilität erheblich beeinträchtigen. Einige der wichtigsten Aspekte, die durch eine sorgfältige Standortanalyse berücksichtigt werden sollten, sind:
1. Nachfrage nach Mietobjekten
Ein entscheidender Faktor für den Erfolg von Renditeimmobilien ist die Nachfrage nach Mietwohnungen oder -flächen. Ein Standort mit hoher Nachfrage führt zu stabilen Mieteinnahmen und minimiert das Risiko von Leerständen. Faktoren, die die Mietnachfrage beeinflussen, sind:
- Bevölkerungswachstum: Ein wachsender Markt mit steigender Einwohnerzahl führt in der Regel zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Die Schweiz als Land mit attraktiven Rahmenbedingungen und einer grossen Zuwanderung steht vor der Herausforderung sowohl Wohnraum als auch Infrastruktur für die wachsende Bevölkerung zu erstellen.
- Leerstände: Die Leerstandsquote an einem Ort ist ein überaus wichtiger Gradmesser für die Attraktivität einer Lage. Inwiefern hat es freien Wohnraum am Ort.
- Einkommensniveau der Bevölkerung: In Regionen mit höherem Einkommensniveau sind die Mietpreise oft stabiler, und die Mietzahlungskraft der Bewohner ist stärker.
- Attraktive wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Städte mit einer Vielzahl an Arbeitsplätzen oder Hochschulen ziehen nicht nur Berufspendler an, sondern bieten auch stabile Einnahmenquellen für Vermieter. Auch Wohnungstypen wie Studentenwohnungen sind in diesem Fall eine Option, die als Angebot geprüft werden kann.
2. Verkehrsanbindung und Infrastruktur
Eine gute Erreichbarkeit durch den öffentlichen Nahverkehr sowie eine gut ausgebaute Strasseninfrastruktur steigern die Attraktivität eines Standorts erheblich. Mieter und Unternehmen bevorzugen Standorte, die einfach erreichbar sind, sei es für Pendler oder für Geschäftsreisen. Die Schweiz wird immer mobiler und die Entwicklung rund um Homeoffice hat ihren Beitrag dazu geleistet. Darauf ist zu achten:
- Verkehrsknotenpunkte wie Bahnhöfe, S-Bahn-Stationen und Buslinien.
- Autobahnzufahrten die Entfernung zu Autobahnen sind sowohl für Unternehmen aber auch für Private wichtig.
- Verkehrsbelastung und mögliche Verkehrsprojekte, die den Standort in Zukunft weiter verbessern könnten.
- Verfügbarkeit von Parkplätzen für Mietwohnungen oder aber auch für gewerbliche Objekte.
3. Wirtschaftliche und soziale Entwicklung
Der Standort einer Immobilie sollte in eine Region fallen, die ein gesundes wirtschaftliches Wachstum aufweist. Investitionen in die lokale Wirtschaft sowie die Entwicklung neuer Projekte z.B. im Infrastruktur-Bereich können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.
4. Miet- und Immobilienpreise
Die aktuellen Mietpreise und Immobilienpreise am Standort sind ebenso wichtige Faktoren. Ein Vergleich mit anderen Immobilien in der Region zeigt, ob die Preise in einem gesunden Bereich liegen und ob potenzielle Mieteinnahmen realistisch sind.
- Preistrends: Steigende Mietpreise in einer Region können ein Hinweis auf zukünftige Rentabilität sein, während stagnierende oder fallende Preise ein Risiko darstellen könnten. Weiter gilt es das Potential einer Liegenschaft in Bezug auf die üblichen Mieten im Auge zu haben. Unter Umständen kann innert mittlerer Frist aufgrund von Sanierungen und/oder Mieterfluktuationen eine Steigerung der Rendite erzeugt werden.
- Vergleichbarkeit der Immobilien: Wenn ähnliche Immobilien in der Nähe sehr gefragt sind, kann dies als Indikator für die Beliebtheit des Standorts dienen.
5. Bau- und Zonenordnung
Machen Sie sich kundig über Änderungen der Bau- und Zonenordnung der zu untersuchenden Gemeinde. Inwiefern ist diese aktuell? In der Schweiz wird die Bau- und Zonenordnung auf Gemeindestufe in der Regel alle 10 -15 Jahre überholt. Allenfalls steht gerade eine entsprechende Revision an oder es wird eine ausgearbeitet. Informieren Sie sich wie sich dies auf ein mögliches Kaufobjekt bzw. dessen Lage auswirkt.
6. Bauen Sie dem Standort entsprechend
Wenn Sie ein Immobilienprojekt andenken, müssen Sie unbedingt eine Analyse machen, wer ihre potenzielle Zielgruppe ist. Sie tun sich keinen Gefallen, wenn Sie zu hochwertig bauen, jedoch die notwendige zahlungskräftige Kundschaft vor Ort nicht haben oder umgekehrt.
Wie führen Sie eine effektive Standortanalyse durch?
Eine detaillierte Standortanalyse umfasst mehrere Schritte und Quellen. Hier sind einige bewährte Methoden, um eine fundierte Entscheidung zu treffen:
1. Recherche öffentlicher und wirtschaftlicher Daten
Nutzen Sie öffentliche Datenquellen wie statistische Ämter, städtische Informationen und Wirtschaftsinstitute, um die Entwicklung der Region zu bewerten. Wichtige Informationen sind:
- Bevölkerungswachstum
- Arbeitsplätze / Arbeitslosenquote
- Wirtschaftsstruktur (Sektoren)
- Durchschnittseinkommen
- Zukünftige Infrastruktur- und Bauprojekte
2. Besichtigung vor Ort
Ein Besuch vor Ort gibt Ihnen nicht nur einen direkten Eindruck vom Standort, sondern auch von der Nachbarschaft. Achten Sie auf:
- Sauberkeit und Instandhaltung der Umgebung
- Anzeichen für Kriminalität oder eine hohe Fluktuation von Mietern
- Vorhandensein von Dienstleistungen wie Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Schulen und Freizeitangeboten
- Distanz zum öffentlichen Verkehr und Lärmbelastung
3. Kontakt mit lokalen Experten
Nutzen Sie ihr Netzwerk aus Banken, Immobilieninvestoren oder anderen branchenrelevanten Auskunftspersonen. Gehen Sie allenfalls auch auf die Gemeinde zu um die Absichten der öffentlichen Hand zu einem spezifischen Quartier zu erfragen.
4. Marktanalyse und Trends
Vergleichen Sie die Preisentwicklung von Immobilien und Mietobjekten in der Region. Online-Plattformen und Unternehmen wie Wüst Partner, Fahrländer Partner oder IAZI bieten aktuelle Daten zu Preisentwicklungen, Leerständen und Mietrenditen.
Fazit
Die Standortanalyse ist ein unverzichtbarer Schritt beim Investieren in Renditeimmobilien. Sie hilft nicht nur, den richtigen Standort zu wählen, sondern auch, Risiken zu minimieren und das Potenzial einer Immobilie voll auszuschöpfen. Wenn Sie den Standort Ihrer Immobilie sorgfältig analysieren und fundierte Entscheidungen treffen, können Sie sicherstellen, dass Ihre Investition langfristig erfolgreich bleibt. Nicht grundlos gelten folgende Faktoren als wichtigste Faktoren für den Entscheid einer Immobilieninvestitionen:
- Lage
- Lage
- Und sie raten korrekt: Lage
Nutzen Sie diese grundlegenden Erkenntnisse und Methoden, um den richtigen Standort für Ihre Renditeimmobilien auszuwählen und Ihre Investitionen optimal abzusichern.
Wie kann Sie BECK Real Estate unterstützen?
Wir unterstützen unsere Kunden beim Umbau und der Realisierung von Immobilienprojekten. Dabei klären wir die wichtigen Faktoren über den gefragten Standort bautechnisch und ökonomisch ab ab und können durch unsere Architekturdienstleistungen Um- und Neubauten vollständig für sie realisieren. Die BECK Real Estate bietet einen klaren Mehrwert entsprechend unserem Leitsatz: Vertrauen durch Diskretion - Erfolg durch Professionalität
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