1. Bruttorendite bei Renditeimmobilien
Die Bruttorendite ist eine der einfachsten Methoden, um die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen. Sie gibt einen ersten groben Überblick darüber, wie viel Rendite eine Immobilie bezogen auf den Kaufpreis abwirft.
Berechnung der Bruttorendite:
Bruttorendite = (Jahresnettomiete / Verkehrswert) x 100
Beispiel:
Nehmen wir an, Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Luzern für CHF 4.000.000. Die Jahresnettomiete beträgt CHF 170.000. Die Nettomiete meint die Miete ohne die Nebenkosten.
Bruttorendite = (170'000 / 4'000'000) x 100 = 4.25%
Die Bruttorendite in diesem Fall beträgt 4.25%. Sie gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises - bzw. des aktuellen Verkehrswertes, sofern der Kauf bereits etwas zurückliegt und mit einer aktuellen Bewertung gearbeitet wird - jährlich durch Mieteinnahmen gedeckt werden. Die Bruttorendite berücksichtigt keine Nebenkosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Leerstand. Daher ist sie für eine umfassende Investitionsentscheidung alleine nicht ausreichend. Käufer sollten die Bruttorendite lediglich als ersten Indikator verwenden und weitere Berechnungen anstellen, um ein realistisches Bild der Rendite zu erhalten.
2. Nettorendite bei Renditeimmobilien
Die Nettorendite bietet einen genaueren Einblick in die Rentabilität einer Immobilie, da sie die laufenden Kosten berücksichtigt. Dazu zählen u.a. Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten etc.
Berechnung der Nettorendite:
Nettorendite = ((Jahresnettomiete – Betriebskosten) / Verkehrswert) x 100
Beispiel:
Setzen wir die gleichen Parameter wie im vorherigen Beispiel der Renditeliegenschaft in der Stadt Luzern an, aber ziehen CHF 30.000 jährliche Betriebskosten ab.
Nettorendite = ((170'000 – 30'000) / 4'000'000) x 100 = 3.5%
Die Nettorendite beträgt 3.5 %. Diese Kennzahl ist realistischer als die Bruttorendite, da sie die tatsächlichen Einnahmen nach Abzug der Kosten widerspiegelt.
3. Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist für Investoren besonders interessant, da sie die Rentabilität des tatsächlich eingesetzten Kapitals misst. Da Immobilien in der Regel teilweise fremdfinanziert werden, kann diese Rendite erheblich von der Bruttorendite abweichen.
Berechnung der Eigenkapitalrendite ( Return on Equity):
Eigenkapitalrendite = ((Jahresnettoeinkommen – Zinsaufwand) / Eingesetztes Kapital) x 100
Beispiel:
Setzen wir die gleichen Parameter wie im vorherigen Beispiel des Mehrfamilienhauses in der Stadt Luzern ein. Wir haben also die jährlichen Nettomieteinnahmen von CHF 170'000 – CHF 30'000 jährliche Betriebskosten. Der Kaufpreis des Mehrfamilienhauses war wiederum CHF 4'000'000. Der Käufer nimmt eine Hypothek z.B. bei der Luzerner Kantonalbank auf in der Höhe von 60% des Kaufpreises was einer Schuld bei der Bank von CHF 2'400'000.- und einem eingesetzten Eigenkapital von CHF 1'600'000.- entspricht. Gehen wir einmal – vereinfacht für das Beispiel – davon aus, dass wir für eine Hypothek von 5 Jahren eine Verzinsung von 1,9 % abschliessen. Dies führt zu einem Zinsaufwand von (2'400'000 * 1.9% = CHF 45'600).
Eigenkapitalrendite = ((170'000 – 30'000 – 45'600) / 1'600'000) x 100 = 5,9%
Die Eigenkapitalrendite bei diesem Beispiel beträgt 5,9%. Mit dieser Berechnung der Eigenkapitalrendite also der Verzinsung des effektiv eingesetzten Eigenkapitals kann man einen Vergleichsmassstab erzeugen, wie das eingesetzte Kapital im Vergleich zu einer alternativen Anlage dasteht.
4. Cashflow und laufende Rentabilität
Der Cashflow ist eine wichtige Grösse, die angibt, wie viel Liquidität nach Abzug aller Kosten aus der Immobilie generiert wird. Er ist entscheidend für die Fähigkeit des Investors, laufende Kosten und Verbindlichkeiten zu decken. Weiter ist der Cashflow wichtig zur Bewertung einer Renditeimmobilie. Mit der sogenannten Discounted Cash Flow (DCF)-Methode bewertet man den Wert einer Renditeliegenschaft. Bei dieser Methode werden die künftigen Cash Flows über einen bestimmten Betrachtungszeitraum abgezinst und dabei künftige Investitionen in die Betrachtung mit einbezogen.
Berechnung der Cashflows:
Cashflow=Jahresnettomiete−Betriebskosten−Zinsaufwand−Amortisationen
Beispiel:
Nehmen wir das gewohnte Beispiel des Mehrfamilienhauses im Kanton Luzern. Zu den bereits verwendeten Wertgrössen kommt jetzt noch die Amortisation der Verschuldung hinzu. Sie erinnern sich, dass wir einen Fremdverschuldungsgrad von 60% hatten. Gehen wir also davon aus, dass der Eigentümer die Verschuldung über die nächsten 5 Jahre auf 50% runterfahren möchte – immer natürlich vorausgesetzt, dass die Hypothek, die der Eigentümer hat eine solche Amortisation möglich macht. Die aktuelle Verschuldung von CHF 2'400'000.- soll also auf CHF 2'000'000.- reduziert werden binnen 5 Jahren. Dies macht CHF 80'000.-/ pro Jahr.
Wir gehen der Einfachheit halber davon aus, dass sich der Wert der Liegenschaft in diesen 5 Jahren nicht verändert. Wäre dies der Fall z.B. gegen oben, dann müsste die effektive Amortisation, um auf die Verschuldung von 50% zu kommen tiefer ausfallen und wenn es gegen unten geht entsprechend höher.
Cashflow = 170'000 – 30'000 – 45'600 – 80'000 = 14’400.-
Abzüglich aller Kosten bleibt dem Eigentümer also noch ein Betrag von CHF 14'400.- am Ende des Jahres übrig. Selbstverständlich sinken mit jeder Amortisationsrate der Zinsaufwand um den entsprechenden Betrag. Nach 5 Jahren würde der Zinsaufwand – der Einfachheit halber belassen wir den Zins bei den 1.9% - 38'000.- betragen anstelle der bisherigen 45'600.-
5. Die Überprüfung der Variablen aus Investorensicht
Die Durchführung einer Sensitivitätsanalyse, in der die Auswirkung von veränderten Komponenten auf das Gesamtergebnis überprüft werden, können essenziell sein um sich der Risiken bewusst zu werden die mit einem entsprechenden Investment einhergehen. So macht es Sinn, wenn man durchrechnet, was es heisst, wenn in einer Liegenschaft zum Beispiel aus irgendeinem Grund ein Leerstand von z.B. 10 % eintritt. Rechnen wir dies an den bestehenden Beispielen durch:
Eigenkapitalrendite = ((170'000 – 30'000 – 45'600 – 17’000) / 1'600'000) x 100 = 4,83%
Die Eigenkapitalrendite sinkt in dem Fall durch den Abzug der CHF 17'000 (10 % von CHF 170'000) auf 4.83% anstatt der 5.9% von bisher.
Cashflow = (170'000 – 17’000) – 30'000 – 45'600 – 80'000 = - 2’600.-
Der Cashflow wird also negativ, was nichts anderes heisst, dass die Liegenschaft aufgrund des Leerstands im Betrachtungsjahr einen Verlust erzielt.
Im Grunde könnte man dies mit einer Unmenge von verschiedenen Komponenten durchrechnen. Im Idealfall legt man bei der Evaluation des Kaufs eines Mehrfamilienhauses zuerst ein besonderes Augenmerk auf die Kostenstruktur – die eigentümerseitige, nicht diejenige die an die Mieter überwälzt werden darf - der Liegenschaft. Im Zweifelsfall lässt man sich diese auch von der Verkäuferschaft erläutern. Je nachdem kann die Vermeidung von unnötigen Kosten bereits zu einer markanten Verbesserung von Cashflow und Eigenkapitalrendite führen. Auch muss man sich der Anpassung von Zinsen und der daraus resultierenden Mehrkosten für die Verzinsung des Fremdkapitals bewusst sein. Wer immer knapp kalkuliert kann in Schwierigkeiten geraten, sobald die Zinsen steigen und nicht mehr bedient werden können. In der Schweiz kalkulieren die Banken regulatorisch – als Lehre aus der letzten Immobilienkrise der 1990er Jahre – mit 5%. Dies ist aus heutiger Sicht hoch. Der Anstieg der Hypothekarzinsen im Jahr 2022 nach der Phase der Negativzinsen hat dennoch vor Augen geführt, wie schnell ein vermeintlich unveränderlicher Zustand sich ändern kann.
Dabei ist eines klar: Pessimisten und Mahner sind grundsätzlich nie beliebt, die eigenen Risiken jedoch im Auge zu behalten und die möglichen Szenarien zu kennen, um eine vernünftige Entscheidungsabwägung zu betreiben bevor andere einem die Entscheidung abnehmen, kann in der Regel nicht schaden.
6. Steuern als Faktor
Selbstverständlich müssen die Steuern als Faktor bei den Überlegungen auch eine Rolle spielen. Wir haben der Einfachheit halber diesen entscheidenden Faktor weggelassen, Dabei gilt jedoch zu beachten, dass eine Immobilie an dem Ort besteuert wird, an dem ihre Erträge generiert werden. Wenn Sie also z.B. im steuergünstigen Kanton Zug wohnen und im Kanton Luzern ein Mehrfamilienhaus im Eigentum halten, dann müssen Sie die Erträge aus der Renditeliegenschaft in der Gemeinde versteuern, in der die Mieterträge anfallen z.B. wie mehrfach beispielhaft dargestellt in der Stadt Luzern.
7. Fazit
Der Kauf von Renditeimmobilien in der Schweiz kann eine lohnende Investition sein, wenn die verschiedenen Renditebegriffe sorgfältig berücksichtigt und korrekt berechnet werden. Auch sollte der aktuelle Verkehrswert für eine realistische Grundlage nicht ausser Acht gelassen werden (Stichwort aktive und passive Amortisation) Potenzielle Käufer sollten nicht nur die Bruttorendite, sondern auch die Nettorendite sowie die Eigenkapitalrendite analysieren. Steuerliche Aspekte, Lagefaktoren und mögliche Risiken müssen ebenfalls in die Entscheidung einfliessen.
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Renditeimmobilien, Anlageimmobilien, Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow, Rentabilität, Sensitivitätsanalyse, Immobilienbewertung, BECK Real Estate, Immobilienfirma Sursee, Beck Sursee