Im Eco-Talk vom 07.02.2022 wird die Situation des Immobilienmarkts in Sursee beleuchtet und durch Moderator Reto Lipp eingangs eher mit Erstaunen «es ist jetzt nicht eine Zürichsee-Gemeinde, eine Genfersee-Gemeinde oder die Stadt Zürich» als erstaunlich boomend kommentiert. Das Preiswachstum in Sursee ist in den letzten zehn Jahren - so Lipp – viel stärker gewachsen als im Schweizerischen Schnitt. Eigentumswohnungen haben seit 2011 einen preislichen Zuwachs um 40% erfahren. Die Preise bei Eigentumshäusern haben sich sogar verdoppelt. Schauen Sie sich den Beitrag auf SRF (ab min. 24.19) an:
Vorweg erstaunt es uns nicht, dass die Stadt Sursee (Wakkerpreis 2003) dermassen boomt und sich dies in den Immobilienpreisen niederschlägt. In der Folge gehen wir gerne auf ein paar Faktoren ein:
Attraktive Infrastruktur und Lage
Der Beitrag legt eigentlich viele Aspekte bereits gut offen, wieso auch wir Sursee und die Region Sempachersee als sehr attraktiv anschauen. Die sehr zentrale geografische Lage der Stadt Sursee verfügt über eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Verkehr. In rund einer Stunde sind die Zentren Basel, Bern, Zürich, Zug und Luzern problemlos erreicht. Eine Zugfahrt bis nach Genf ist zudem ohne Umsteigen möglich. Auf der anderen Seite ist Sursee mit dem Autobahnanschluss auch bestens mit dem Individualverkehr verbunden. Das Bildungsangebot deckt alle Schulstufen bis und mit Kantonsschule ab. Die Betriebszählung des BFS registrierte für die Stadt Sursee im Jahr 2019 1'156 Betriebe mit 13'853 Beschäftigten bei einer damals bestehenden Bevölkerung von knapp über 10'000 Einwohner. Es hat also mehr Stellen, als Wohnbevölkerung was Sursee für Zuwanderer wie auch für bestehende Einwohner von Sursee zusätzlich interessant macht. Steuerlich ist die Stadt Sursee von der Höhe in etwa gleich hoch wie die Stadt Luzern und somit innerhalb des Kantons zwischen Meggen mit den tiefsten Steuern und Hasle mit den höchsten in der Mitte angesiedelt. Sursee verfügt zudem über ein breites Freizeitangebot vom Stadttheater über das Museum Sankturbanhof als kulturelle Beispiele einerseits zur Eishalle, diversen Sporthallen, einem intakten Naherholungsgebiet mit dem Sempachersee und einem reichhaltigen Veranstaltungskalender andererseits. Und schliesslich verfügt das Städtchen über ein breites gastronomisches Angebot in einer intakten, lebendigen Altstadt. Sursee wurde unter dem Aspekt grosser Preissteigerungen an attraktiven urbanen Lagen der Schweiz als attraktiver Standort mit verhältnismässig gutem Preis/Leistungsverhältnis entdeckt, was einen Boom ausgelöst hat der nun über Jahre hinweg eine überdurchschnittliche Preisentwicklung zur Folge hatte.
Flächenmässig kleine Gemeinde
Neben dem Raumplanungsgesetz, auf das Sabine Beck-Pflugshaupt eingeht, ist Sursee flächenmässig mit 5,83 km2 eine sehr kleine Gemeinde. Entsprechend hoch ist die Einwohnerdichte von 1777 Einwohner / km2 die innerhalb des Kantons Luzern lediglich noch in der Stadt Luzern mit 2883 Einwohner / km2 überboten wird. Zur Attraktivität der Gemeinde kommt entsprechend ein begrenztes Platzangebot dazu. Die Bautätigkeit gemessen am Wohnungsbestand der Gemeinde war in den Jahren 2013 – 2019 über dem Schweizerischen Schnitt und befindet sich nun mit 0,5% klar unter dem Schweizerischen Schnitt, der aktuell knapp über 1% pro Jahr liegt. Alle diese Faktoren: Also begrenzter Platz, eine nachlassende Bautätigkeit innerhalb der Gemeinde und eine grosse ungebremste Nachfrage aufgrund der Attraktivität führen zum Schluss, dass nicht davon auszugehen ist, dass die Preissituation in Sursee sich mittelfristig in eine andere Richtung als aufwärts bewegen dürfte.
Verdichtung
Wie die Surseer Stadtpräsidentin ausführt wird die Bautätigkeit in den kommenden Jahren – wie in allen urbanen Räumen der Schweiz – vor allem durch Verdichtung bestehender Grundstücke erfolgen. Das heisst, dass bestehende Bauten neueren Gebäuden mit mehr Wohnfläche weichen werden. Der Wechsel von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer (was der genaue Unterschied der beiden Flächennutzungen ist, werden wir in einem folgenden Artikel behandeln) ist das Instrument zur sogenannten Verdichtung und kommt diesem Trend entsprechend entgegen. Verkürzt gesagt, kann dadurch auf einem Grundstück einiges mehr an Wohnfläche realisiert werden.
Fazit
Auch wenn Sursee nicht am Zürichsee oder Genfersee liegen mag, wie Reto Lipp Eingangs scharfsinnig festgestellt hat, handelt es sich um eine der absolut boomenden Regionen der Schweiz. Aufgrund der geschilderten Konstellationen sehen wir aktuell keine Faktoren die zu signifikanten Änderungen des Preistrends führen könnten, sicherlich ist von keiner Gegenbewegung - höchstens von einer Stabilisierung - auszugehen. Auch wenn die Signale der EZB aktuell in Richtung Anstieg des Zinsniveaus gegen Ende des Jahres 2022 deuten und die SNB damit wohl die Möglichkeit bekommen würde, mitzuziehen, ist unseres Erachtens aktuell nicht davon auszugehen, dass das Zinsniveau in eine Höhe steigen wird, die den aktuellen Verkäufermarkt grundlegend auf den Kopf stellen würde. Schliesslich glauben wir auch nicht, dass Verdichtungen bestehender Grundstücke den aktuellen Trend grundlegend ändern, da dazu zuerst noch genügend Flächen von Eigentümern zur Verdichtung freigegeben werden müssten, ohne dass diese durch die bestehende Nachfrage absorbiert würden.
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Bild & Text FB.
Schlüsselbegriffe dieses Artikels:
Sursee, Wakkerpreis, Boom Region, Eco Talk, attraktive Infrastruktur, Verdichtung, Wohneigentum, Verkäufermarkt, Zinsniveau, EZB, SNB
