Funktionsweise des unwiderruflichen Zahlungsversprechens in Kürze
Ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ist eine Zusicherung einer Bank oder eines anderen Kreditinstituts, dass ein bestimmter Geldbetrag zu einem festgelegten Zeitpunkt an den Verkäufer einer Immobilie gezahlt wird. Diese Garantie wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrags vereinbart und stellt sicher, dass der Verkäufer die Zahlung erhält, sobald die Bedingungen des Vertrags erfüllt sind.
Wieso ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen bei Immobiliengeschäften?
Immobiliengeschäfte sind in der Regel sehr kapitalintensiv, das heisst es benötigt für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Mehrfamilienhauses / einer Renditeliegenschaft erhebliche finanzielle Mittel. Dazu gehört auch, dass man nicht einfach mal so mit der Kreditkarte oder durch Barzahlung ein Haus kaufen kann. Auch werden Beträge wie sie bei Immobilientransaktionen der Fall sind nicht per Rechnung beglichen. Wenn man sich dies alles vor Augen führt, kann man nachvollziehen, dass es bei Immobilien eine andere Vorgehensweise benötigt.
Das Zahlungsversprechen funktioniert in der Praxis wie folgt:
- Kaufvertrag und Zahlungsversprechen: Käufer und Verkäufer einigen sich auf die Konditionen des Verkaufs. Anschliessend wird ein Vertragsentwurf durch den Notar bzw. je nachdem durch die vorgesehene öffentliche Stelle erstellt, und das unwiderrufliche Zahlungsversprechen sowie die grundsätzlichen Zahlungsmodalitäten – allenfalls hat eine Anzahlung in Form einer Reservation stattgefunden - in den Kaufvertrag aufgenommen.
- Hypothekarvertrag unterzeichnen: In einem zweiten Schritt. Nach Vereinbarung der entsprechenden Konditionen unterzeichnet die künftige Käuferschaft bei der Bank einen Hypothekarvertrag und hinterlegt die entsprechenden Eigenmittel. Die Bank prüft vorab die Bonität des Käufers – in der Regel hat die Bank bereits vor dem Kaufzuschlag die finanziellen Rahmenbedingungen eines Kaufinteressenten mit seinem Berater erörtert. Grundsätzlich heisst das, die Bank schätzt den Verkehrswert der gefragten Liegenschaft und prüft die Tragbarkeit der potenziellen Hypothekarkundschaft.
- Einrichtung des Zahlungsversprechens: Der Käufer beauftragt seine Bank, das Zahlungsversprechen zu erstellen. Schliesslich stellt die Bank das Zahlungsversprechen aus. Spätestens bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags im Rahmen der Verschreibung beim zuständigen Notar / Grundbuchverwalter muss das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Verkäufer übergeben werden.
- Erfüllung der Vertragsbedingungen: Sobald alle vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt sind, wird das Geld an den Verkäufer ausgezahlt. In der Regel wird als Termin der Überweisung des Kaufbetrags – im Normalfall eine Restzahlung, sofern eine Anzahlung stattgefunden hat - auf den Termin festgelegt, der für die Eintragung des Immobilienkaufs ins Grundbuch vereinbart wurde. Die Bank ist verpflichtet dies zu tun, deshalb auch «unwiderruflich».
Vorteile eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens
Sicherheit für den Verkäufer
Ein wesentlicher Vorteil eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens ist die Sicherheit für den Verkäufer. Da die Zahlung durch die Bank des Käufers garantiert wird, minimiert sich das Risiko eines Zahlungsausfalls erheblich. Der Verkäufer kann sich darauf verlassen, dass er den Kaufpreis erhält, sobald die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
Vertrauen für den Käufer
Auch für den Käufer bietet das Zahlungsversprechen Vorteile. Es schafft Vertrauen, da die Bank seine Bonität prüft und das Geld sicher verwahrt wird. Zudem kann der Käufer sicherstellen, dass die Zahlung erst dann erfolgt, wenn alle im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind.
Transparenz und Klarheit
Ein weiterer Vorteil ist die Transparenz und Klarheit des Prozesses. Alle Schritte der Transaktion sind klar definiert und die Bedingungen, unter denen die Zahlung erfolgt, sind vertraglich festgelegt. Dies verhindert Missverständnisse und Streitigkeiten zwischen den Parteien.
Der Faktor Zeit beim Kauf einer Immobilie
Als kleiner Tipp darf gelten, dass Sie frühzeitig das Kreditinstitut Ihrer Wahl in den Prozess einbinden, sodass die Rahmenbedingungen für eine speditive Abwicklung gewährleistet sind. Bei Immobiliengeschäften ist Zeit oft auch ein Erfolgsfaktor, der nicht zu unterschätzen ist. Personen, die in der Schweiz eine Liegenschaft verkaufen, möchten dies in der Regel innert nützlicher Zeit tun. Immobilienmakler oder aber Beratungsunternehmen wie die BECK Real Estate handeln in der Weise im Auftrag der Eigentümer von Immobilien, dass sie ein möglichst gutes Verkaufsergebnis in einer möglichst vernünftigen Zeit erreichen. Deshalb kann sich der Immobilienmakler oder das Beratungsunternehmen in der Regel eine Verzögerung nicht leisten.
Fazit
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist ein wichtiges Instrument bei Immobilientransaktionen in der Schweiz. Es bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern Sicherheit und Vertrauen und trägt dazu bei, den Kaufprozess transparent und reibungslos zu gestalten. Trotz der damit verbundenen Kosten und Herausforderungen überwiegen die Vorteile, insbesondere die Minimierung des Zahlungsrisikos und der Schutz vor Betrug. Käufer und Verkäufer sollten sich jedoch gründlich informieren und den Rat von Experten einholen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und vertraglichen Anforderungen erfüllt sind.
Durch die sorgfältige Vorbereitung und Durchführung des Prozesses können Immobilientransaktionen in der Schweiz sicher und erfolgreich abgewickelt werden, wobei das unwiderrufliche Zahlungsversprechen als verlässlicher Garant für die Bezahlung dient.
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