1. Einführung in die Mehrwertabgabe
Die Mehrwertabgabe wird von Gemeinden erhoben, wenn ein Grundstück durch raumplanerische Massnahmen wie Ein-, Um- oder Aufzonungen an Wert gewinnt. Ziel ist es, die durch solche Massnahmen entstandenen "unverdienten" Mehrwerte abzuschöpfen und für gemeinnützige Zwecke zu verwenden. Gemäss Artikel 5 des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) ist eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 % bei dauerhaften Einzonungen zwingend vorgeschrieben. Die genaue Höhe und die Modalitäten der Erhebung können jedoch von Kanton zu Kanton variieren.
2. Rechtsgrundlagen im Kanton Luzern
Im Kanton Luzern ist die Mehrwertabgabe im Planungs- und Baugesetz (PBG) geregelt, das am 1. Januar 2018 in Kraft trat. Die Abgabe wird auf Planänderungen erhoben, die von den Stimmberechtigten beschlossen wurden und zu einem Mehrwert von mehr als CHF 50'000 führen. Der Abgabesatz beträgt 20 %. Die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe sind zweckgebunden und müssen für Entschädigungen bei Auszonungen oder andere raumplanerische Massnahmen verwendet werden.
3. Anwendungsfälle der Mehrwertabgabe
Die Mehrwertabgabe findet im Kanton Luzern Anwendung bei:
- Einzonungen: Neue Zuweisung von Land zu einer Bauzone.
- Umzonungen: Zuweisung von Land von einer Bauzone in eine andere Bauzonenart in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht.
Aufzonungen: Anpassung von Nutzungsvorschriften in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht bzw. Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes.
4. Zuständigkeiten und Verfahrensablauf
Die Zuständigkeiten für die Erhebung der Mehrwertabgabe im Kanton Luzern sind wie folgt geregelt:
- Einzonungen: Zuständigkeit des Kantons. Die Abgabe fliesst in einen vom Kanton verwalteten Fonds, der primär der Finanzierung von Entschädigungen von Rückzonungen dient.
Um- und Aufzonungen: Zuständigkeit der Gemeinden. Die Abgabe kommt vollumfänglich der Standortgemeinde zu. Alternativ kann die Gemeinde einen verwaltungsrechtlichen Vertrag mit dem Grundeigentümer abschliessen.
Der Verfahrensablauf für die Mehrwertabgabe im Kanton Luzern umfasst mehrere Schritte:
Ortsplanungsverfahren: Auslöser für die Mehrwertabgabe ist immer ein Ortsplanungs- oder Bebauungsplanverfahren. Das Verfahren bezüglich Mehrwertabgabe und das Ortsplanungsverfahren laufen unabhängig voneinander, weisen aber inhaltliche Querbezüge auf.
- Vorprüfungsverfahren:
- Einzonungen: Im Planungsbericht ist darzulegen, ob eine Einzonung der Mehrwertabgabe unterliegt. Die Mehrwertabgabepflicht wird überprüft und im Vorprüfungsbericht des Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartements (BUWD) festgestellt.
- Um- und Aufzonungen, Bebauungspläne: Im Planungsbericht ist festzustellen, dass eine Um- oder Aufzonung in sondernutzungsplanpflichtigen Gebieten oder der Erlass bzw. die Änderung eines Bebauungsplans der Abgabepflicht unterliegt.
Kompensatorische Ein- und Auszonung: Im Planungsbericht ist die kompensatorische Ein- und Auszonung planerisch zu begründen. In einem separaten Bericht sind die finanziellen Folgen zu erläutern.
Öffentliche Auflage: Die Unterlagen zur Mehrwertabgabe sind nicht Gegenstand der öffentlichen Auflage, soweit sie nicht im Planungsbericht abgehandelt werden.
Botschaft an die Stimmberechtigten: In der Botschaft ist festzustellen, in welchen Gebieten eine Mehrwertabgabepflicht besteht. Die Höhe der Abgabe ist bei Einzonungen grundsätzlich nicht Gegenstand der Botschaft.
Genehmigungsgesuch: Das Genehmigungsgesuch ist gemäss Wegleitung Ortsplanungsverfahren einzureichen. Bei Einzonungen ist in einem separaten Bericht der voraussichtliche Mehrwert zu nennen und gegebenenfalls ein Gutachten einzureichen.
Veranlagung der Mehrwertabgabe: Nach Rechtskraft der Planänderung ist das Veranlagungsverfahren einzuleiten. Dem Grundeigentümer ist das rechtliche Gehör zur in Aussicht stehenden Mehrwertabgabe zu gewähren.
Fälligkeit der Mehrwertabgabe: Die Pflicht zur Bezahlung der Mehrwertabgabe entsteht nach Rechtskraft der Veranlagung mit der Fälligkeit. Die beiden Tatbestände «Verkauf des Grundstücks» und «Überbauung des Grundstücks» lösen die Fälligkeit und damit die Zahlungspflicht aus.
Bezahlung der Mehrwertabgabe: Der Grundeigentümer hat die Mehrwertabgabe nach Eintritt der Fälligkeit der Gemeinde zu entrichten. Der Gemeinde stehen bei Einzonungen 5 % des Abgabebetrags als pauschale Entschädigung für ihren Veranlagungs- und Bezugsaufwand zu. Sie überweist 95 % des Abgabebetrags an den kantonal verwalteten Fonds.
Schlussfolgerung: Die Bedeutung der Mehrwertabgabe in der Schweizer Raumplanung
Die Mehrwertabgabe stellt ein zentrales Instrument der Schweizer Raumplanung dar, das darauf abzielt, die durch raumplanerische Massnahmen entstandenen Wertsteigerungen von Grundstücken gerecht zu erfassen und für gemeinnützige Zwecke zu nutzen. Ihre Ausgestaltung und Anwendung variieren jedoch erheblich zwischen den Kantonen, was zu unterschiedlichen Regelungen und Praktiken führt.
Kantonale Unterschiede in der Mehrwertabgabe
Gemäss Artikel 5 des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) ist eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 % bei dauerhaften Einzonungen zwingend vorgeschrieben. Einige Kantone haben jedoch höhere Sätze eingeführt oder erheben die Abgabe auch bei Um- und Aufzonungen. Beispielsweise erhebt der Kanton Basel-Stadt seit den 1990er-Jahren eine Abgabe von 50 % bei Neueinzonungen, Um- und Aufzonungen. Im Kanton Zürich wurde die Mehrwertabgabe am 1. Januar 2021 eingeführt, wobei bei Einzonungen eine kantonale Abgabe von 20 % erhoben wird. Bei Um- oder Aufzonungen liegt die Erhebung der Abgabe im Ermessen der jeweiligen Gemeinde.
Bedeutung für Immobilieneigentümer und Investoren
Für Immobilieneigentümer und Investoren ist es von entscheidender Bedeutung, die spezifischen Regelungen der Mehrwertabgabe in ihrem Kanton zu kennen. Die Höhe der Abgabe, der Zeitpunkt der Fälligkeit und die Verwendung der Erträge können erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität von Immobilienprojekten haben. Ein fundiertes Verständnis der kantonalen Bestimmungen ermöglicht es, potenzielle Kosten frühzeitig zu identifizieren und in die Projektplanung einzubeziehen.
Fazit
Die Mehrwertabgabe ist ein komplexes und dynamisches Instrument der Schweizer Raumplanung, dessen Ausgestaltung und Anwendung von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind. Angesichts dieser Vielfalt ist es unerlässlich, dass Immobilieneigentümer und Investoren die spezifischen Regelungen in ihrem Kanton sorgfältig prüfen und berücksichtigen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
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