Definition und Fakten
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, das mehrere Wohneinheiten über mehrere Etagen verteilt, die sich ein Treppenhaus und einen Hauseingang teilen. Die Schweiz ist eine Nation von Mietern. 2022 belief sich der Anteil der Mieter auf circa 58% (https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bauwohnungswesen/wohnungen/wohnverhaeltnisse/mieter-eigentuemer.html). Um den Anteil von Immobilien – und dabei vor allem von Rendite- bzw. Anlageimmobilien – am Schweizerischen Volksvermögen bemessen zu können, benötigt es entsprechend nicht allzu viel Fantasie. Wenn man dann noch bedenkt, dass unser aller Pensionskassen erhebliche Mittel in Renditeimmobilien investiert haben, darf auch dem letzten die Bedeutung der Anlageklasse «Immobilien» bewusst werden.
Vorteile eines Mehrfamilienhauses als Anlageobjekt
- Stabile Mieteinnahmen: Ein wesentlicher Vorteil eines Mehrfamilienhauses ist das geringere Risiko von Mietausfällen, da die Mieteinnahmen auf mehrere Wohnungen verteilt sind. Dies bietet eine bessere Absicherung als bei der Vermietung eines einzelnen Hauses, das im schlimmsten Fall über Monate leer stehen könnte.
- Effiziente Nutzung von Bauland: In der Schweiz wird Bauland immer knapper, was zu steigenden Preisen führt. Mehrfamilienhäuser nutzen bestehende Grundstücke effizienter und ermöglichen eine dichtere Bauweise. Durch die stetige Zuwanderung und den entsprechenden Platzbedarf steigt zudem der Wert zusätzlich.
- Potenzial für Altersvorsorge: Ein Mehrfamilienhaus kann eine attraktive Option für die Altersvorsorge sein, da es regelmässige Mieteinnahmen generiert.
Attraktivität in der aktuellen Marktlage: Angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie volatile Finanzmärkte, unsichere geopolitische Lage etc. werden Immobilien zunehmend als sichere Anlageform gesehen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stabil, da sich viele Menschen aufgrund hoher Kaufpreise kein Eigenheim leisten können. Zudem bieten Immobilien langfristig Schutz vor Inflation, da Mietpreise in der Regel an die Teuerungsrate angepasst werden können.
Herausforderungen und wichtige Aspekte beim Kauf
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist jedoch auch nicht ohne Herausforderungen. Es gibt mehrere Faktoren, die vor dem Kauf berücksichtigt werden müssen, um eine lohnende Investition zu gewährleisten.
1. Die richtige Objektwahl
- Lage: Eine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeiteinrichtungen sowie eine geringe Lärmbelastung sind entscheidend. Gut gelegene Mehrfamilienhäuser lassen sich leichter vermieten, unterliegen weniger Wertschwankungen und sind einfacher wieder zu verkaufen.
- Ausbaustandard und Bauzustand: Es ist wichtig, abzuklären, welche Unterhaltsarbeiten in den nächsten Jahren anfallen. Objekte mit Sanierungsstau können zwar kurzfristig höhere Renditen ermöglichen, führen jedoch langfristig zu grösseren Investitionen. Auf der anderen Seite kann bei entsprechenden Kenntnissen ein Mehrfamilienhaus durch den Sanierungsstau günstiger erworben werden, um dann durch bauliche Massnahmen das zusätzliche Potential zu nutzen.
- Regionale Nachfrage: Die Wohnungsgrössen und Mietpreise sollten zur regionalen Nachfrage passen.
- Portfoliostrategie: Je nachdem in wie viele Anlageimmobilien sie mittel- langfristig investieren möchten, lohnt es sich frühzeitig eine geeignete Portfoliostrategie zu erarbeiten, um den Fokus auf diejenigen Immobilien zu richten, die der entsprechenden Strategie entsprechen. Die BECK Real Estate unterstützt Sie im Rahmen der Dienstleistung Eigentümervertretung sehr gerne bei diesen strategischen Entscheidungen.
2. Erträge und Mietstruktur
- Mieterstruktur: Es ist ratsam, die bestehende Mieterstruktur zu prüfen, um potenzielle Risiken wie Zahlungsrückstände oder mietrechtliche Streitigkeiten zu minimieren. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Kategorie «wohnen» bei Gewerbegebäude sind zusätzliche Aspekte wichtig, auf die wir in einem anderen Artikel eingehen.
- Regionale Mietpreise: Das Mietzinsniveau in der Region sowie Leerstandsquoten und Neubautätigkeit beeinflussen die Ertragschancen erheblich.
3. Kosten und Kapitalisierungssatz
- Bewirtschaftungskosten: Bei grösseren Objekten relativieren sich die Aufwendungen für eine externe Verwaltung. Es ist sinnvoll, Offerten von mehreren Immobilientreuhändern einzuholen.
- Hypotheken: Banken finanzieren in der Regel maximal 75% des Kaufpreises von Renditeobjekten. Mindestens 25% müssen die Käufer selbst aufbringen.
4. Bewertung und Finanzierung
Ertragswert: Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt meist nach dem Ertragswert bzw. einer DCF-Bewertung. Dieser wird durch die Hochrechnung der jährlichen Nettomieterträge mit einem Kapitalisierungssatz ermittelt sowie durch die künftigen zu erwartenden Kosten.
- Eigenmittel: Die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern erfordert meist hohe Eigenmittel. Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a können hierfür nicht verwendet werden. Die Investition ist also sehr kapitalintensiv und das Kapital kann nicht kurzfristig – wie z.B. bei Aktien – wieder erhältlich gemacht werden, da der Verkauf eines Mehrfamilienhauses seine Zeit benötigt.
5. Rendite
- Bruttorendite: Das Verhältnis zwischen Nettomieterträgen und Kaufpreis dient als erste Orientierung.
- Nettorendite: Berücksichtigt die Bewirtschaftungskosten und liefert ein realistisches Bild der Rentabilität.
- Eigenkapitalrendite: Diese ist besonders attraktiv, wenn die Finanzierung optimal strukturiert ist.
Rolle von Experten und die Bedeutung der Due Diligence
Die Unterstützung durch erfahrene Makler oder Immobilienexperten wie die Beck Real Estate kann den Kaufprozess erheblich erleichtern. Besonders wichtig ist hierbei eine umfassende Due Diligence. Diese bezeichnet die sorgfältige Prüfung und Analyse aller relevanten Aspekte einer Immobilie, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird. Dazu gehören unter anderem:
- Die Überprüfung der rechtlichen Situation, wie bestehende Mietverträge oder Baurechtsfragen.
- Die technische Analyse des Bauzustands, um versteckte Mängel oder zukünftige Sanierungsbedarfe zu identifizieren.
- Die wirtschaftliche Bewertung, einschliesslich einer genauen Kalkulation der Rendite und der langfristigen Kosten.
Eigentümervertretung
Eine wichtige Dienstleistung, die Beck Real Estate bietet, ist die Eigentümervertretung. Diese umfasst die professionelle strategische Begleitung von Immobilieneigentümern, um deren Interessen optimal zu wahren. Von der Mietzinsüberwachung bis zur Koordination von Renovationsprojekten sorgen die Experten für eine effiziente Bewirtschaftung und Werterhaltung Ihrer Immobilie. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern ist eine professionelle Eigentümervertretung essenziell, um langfristig stabile Erträge und eine reibungslose Verwaltung sicherzustellen.
Nachhaltigkeit und Sanierungsstrategien
Um den Wert eines Mehrfamilienhauses langfristig zu sichern, sind nachhaltige Sanierungsstrategien essenziell. Die Optimierung der Energieeffizienz durch modernisierte Heizsysteme oder erneuerbare Energien kann nicht nur die Betriebskosten senken, sondern auch die Attraktivität der Immobilie steigern und entsprechend Leerstands-Risiken minimieren. Beck Real Estate bietet Beratung zur Entwicklung und Umsetzung solcher Massnahmen.
Fazit
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz kann sich lohnen, wenn die Herausforderungen und Risiken richtig eingeschätzt und umfassend geplant werden. Neben der Lage und der Mieterstruktur spielen auch nachhaltige Sanierungsstrategien, eine sorgfältige Due Diligence und professionelle Beratung eine zentrale Rolle.
Wir von BECK Real Estate, Ihrer Immobilienboutique in Sursee, unterstützen Sie gerne bei verschiedenen Fragen der Immobilienwelt sowie der Architektur. Kernpunkte bilden unsere Dienstleistngen:
BECK Real Estate - strategische Eigentümervertretung für Ihre Immobilien
BECK Real Estate - Architektur für Umbauten und Neubauten in Sursee
Immobilien verkaufen / Transaktionsmanagement für Mehrfamilienhäuser
Unser geografisches Kerngebiet ist die Zentralschweiz sowie das Espace Mittelland.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme unter: www.beck-realestate.ch/kontakt
Schlüsselbegriffe dieses Artikels
Mehrfamilienhaus kaufen Schweiz, Immobilien als Anlageobjekt, Eigentümervertretung, Renditeliegenschaften Schweiz, nachhaltige Sanierungsstrategien, Immobilienbewertung, professionelle Immobilienberatung, Beck Real Estate, Immobilienfinanzierung, Mieteinnahmen stabilisieren, Anlageimmobilien Schweiz, Immobilienmarkt 2025, sichere Kapitalanlage, Due Diligence Immobilien.