Sinkende Inflation
Es ist noch nicht allzu lange her, dass die Wirtschaft in Europa und den USA sich in einer regelrechten Inflationskrise befunden hat und die Zinsen die sich vorher im Negativbereich befunden haben ( Januar 2015 – September 2022) innert kürzester Zeit von -0,75% (04.2022) auf 1,75% (06.2023) stieg. Heute sieht es anders aus und die Zinsen sind seit Februar 2024 kontinuierlich durch die SNB gesenkt worden Grund dafür sind die ebenfalls sinkenden Inflationsraten. Seit August 2024 ist die Inflationsrate von 1,1 % auf 0,7 % im November gefallen. Die SNB prognostiziert für die kommenden Jahre eine Inflation von 1,1 % im Jahr 2024, 0,3 % im Jahr 2025 und 0,8 % im Jahr 2026. Das Ziel der SNB – zumindest wie es jeweils noch unter der Präsidentschaft von Thomas Jordan formuliert wurde, lag bei 2%.
Wieso ist es wichtig, die Teuerung nicht zu tief werden zu lassen?
Mit diesem Schritt will die SNB einer Deflation – also einer negativen Inflation – entgegenwirken, die das Land erneut in die Ära der Negativzinsen zurückführen könnte. Diese wurden erst im Herbst 2022 nach über acht Jahren abgeschafft. Obwohl die SNB betont, dass Negativzinsen weiterhin ein Teil ihres geldpolitischen Instrumentariums sind, hat der neue Präsident der Nationalbank, Martin Schlegel, deutlich gemacht, dass er sie nach Möglichkeit vermeiden möchte. Die Vermutung, dass es dennoch zum Schritt in die Negativzinsen kommen könnte, scheint durch die vielen Kommentatoren, die einen solche prognostizieren dennoch ein sehr realistisches Szenario. Sinkende Preise – resultierend aus der Deflation - sind ja auf den ersten Blick aus Konsumentensicht eine gute Sache könnte man meinen, aber darauf ergibt sich ein Teufelskreis, der durchaus problematisch ist so geht sie einher damit, dass – trotz tieferer Preise – weniger gekauft, entsprechend weniger investiert und grundsätzlich weniger verdient wird:
Käufe werden aufgeschoben: Wenn die Preise fallen, warten viele Menschen mit dem Einkaufen, weil sie hoffen, dass die Preise noch weiter sinken. Das sorgt dafür, dass weniger verkauft wird. Unternehmen müssen dann oft ihre Preise noch mehr senken, um überhaupt etwas zu verkaufen.
- Weniger Investitionen von Unternehmen: Unternehmen verdienen in einer Deflation – aus obigem Grund - weniger. Das führt dazu, dass sie weniger Geld in neue Projekte stecken und manchmal sogar Stellen abbauen. Dadurch wird noch weniger gekauft, was die Lage weiter verschärft. Durch die Entlassungen verschlechtert sich die wirtschaftliche Situation der Betroffenen und entsprechend verschwinden zusätzlich Konsumenten.
- Schulden werden gewichtiger: Wenn die Preise sinken, wird das Geld mehr wert. Das klingt gut, aber für Menschen oder Firmen mit Schulden bedeutet es, dass sie mehr zurückzahlen müssen, als sie ursprünglich dachten. Das kann zu grossen Problemen wie Insolvenzen führen. Ganz im Gegenteil zur Inflation in der aufgrund «günstigerem Geld» Schulden einfacher zurückbezahlt werden können.
Was sind also die spürbarsten Effekte der SNB-Zinssenkung?
Die Zinssenkung bringt Vorteile für Eigentümer von Immobilien aber auch für Mieter: Variable Saron-Hypotheken werden günstiger, und die Mieten dürften aufgrund eines voraussichtlichen Rückgangs des Referenzzinssatzes – Experten gehen davon aus, dass dies im März 2025 sein wird - ebenfalls sinken. Sparer hingegen müssen sich auf noch niedrigere Zinsen auf Sparkonten einstellen.
Ein weiterer Effekt der Zinssenkung ist die Schwächung des Schweizer Frankens gegenüber ausländischen Währungen, was der Exportwirtschaft zugutekommt. Schweizer Unternehmen können dadurch ihre Produkte auf internationalen Märkten wettbewerbsfähiger anbieten. Für die exportorientierte Schweizer Wirtschaft ein überaus wichtiger Aspekt.
Experten und Märkte rechnen damit, dass die SNB ihre Zinsen bis spätestens Ende 2025 weiter auf null Prozent senken wird. Die SECO-Prognosen für das BIP der Schweiz sind bei 1,6% leicht positiver als dies für das unterdurschnittliche BIP des Jahres 2024 der Fall war.
Inwiefern diese Prognosen in einem von geopolitischen Unsicherheiten gespickten Umfeld standhalten können, bleibt jedoch abzuwarten. Themen wie die Entwicklungen im Ukrainekrieg, die Präsidentschaft Trump, die Europäischen Regierungen, die Unsicherheiten im Nahen Osten etc. dürften auf die Wirtschaft direkten Einfluss haben. Traditionell gilt der Schweizer Franken zudem als sicherer Hafen. Grössere Käufe von Schweizer Franken dürften also weiter Druck auf die SNB erzeugen die Zinsen weiter zu senken.
Tiefere Zinsen und Immobilien
· Wohneigentum wird attraktiver: Niedrige Zinsen machen den Kauf von Eigentumswohnungen (EWG) und Einfamilienhäusern (EFH) im Vergleich zur Miete attraktiver. Dadurch steigt die Nachfrage, was die Preise weiter in die Höhe treiben dürfte. Wir gehen davon aus, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den nächsten 12 Monaten steigen werden. Eine weitere Zinssenkung im Jahr 2025 dürfte diese Annahme weiter als realistisch zementieren.
· Renditeimmobilien profitieren ebenfalls: Auch Mehrfamilienhäuser dürften von den sinkenden Zinsen profitieren. Investoren zeigen mehr Interesse, da sinkende Zinsen und steigende Mieterträge diese Immobilien als Anlageform attraktiver machen. Die Anfangsrenditen bei MFH-Transaktionen könnten daher weiter sinken. Tiefere Zinsen führen tendenziell zu sinkenden Diskontierungssätzen. Sinkende Diskontierungssätze wiederum führen zu höheren Immobilienbewertungen. Das bedeutet, dass der Barwert zukünftiger Erträge aus einer Immobilie höher ist, wenn der Diskontierungssatz niedriger ist. Als Investor ist also davon auszugehen, dass der Wert der Rendite-Immobilienanlage steigt. Auf der anderen Seite sind sich Investoren auch bewusst, dass der Preis noch weiterwachsen dürfte, was auf den Transaktionsmarkt dahingehend einen Einfluss hat, dass Eigentümer aktuell eher nicht verkaufen, da sie eine positive Preisentwicklung erwarten. Eine Entspannung am Büroflächenmarkt ist nicht zu erwarten. Auch wenn nicht mehr alle Arbeitgeber gleich kulant sind, was den Faktor Homeoffice betrifft, wird es unter anderem aufgrund der Fusion von UBS und CS zu weiteren leeren Büroflächen kommen. Da derzeit nicht allzu viele neue Büroflächen derzeit entstehen, wird die Eine positive Wirtschaftsentwicklung mag einen Teil der Flächen zu kompensieren aber die Lage bleibt eher anspruchsvoll.
· Steigende Mieten zu erwarten: Niedrige Zinsen wirken sich auch auf die Mieten aus. Sie erhöhen die Attraktivität von Investitionen in Mietwohnungen, während gleichzeitig die Leerstände aufgrund der weiterhin anzunehmenden hohen Zuwanderung sinken. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führt dazu, dass die Marktmieten voraussichtlich weiter steigen. Dies betrifft also Marktmieten nicht Bestandsmieten, die aufgrund des voraussichtlich im März sinkenden Referenzzinssatzes eher etwas sinken. Durch die steigende Attraktivität direkter Investitionen in Immobilien, ist das Umfeld für Investoren bei entsprechend tiefen Zinsen günstig für Investitionen in sanierungsbedürftige Immobilien. Notwendige Kernsanierungen von entsprechenden Objekten führen zu neuen Mietverhältnissen, die sich dann wiederum am Markt orientieren. Dazu besteht eine geringe Bautätigkeit und eine Verkleinerung der Haushaltsgrössen, was den Markt bei bestehender Zuwanderung entsprechend anheizt.
Fazit – Achtung fertig kauf?
Der Titel, den wir zum heutigen Artikel gewählt haben mag etwas polemisch daher kommen. Es bleibt festzuhalten, dass die sinkenden Zinsen machen die Finanzierung von Wohneigentum günstiger und erhöhen die Attraktivität von Eigentum im Vergleich zur Miete. Auf der anderen Seite werden die Preise für Wohneigentum, sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser voraussichtlich auch 2025 weiter steigen der Nachfrageüberhang wird infolge der sinkenden Zinsen bei gleichbleibender nicht ausgeprägter Bautätigkeit zunehmen. Ein Revival des «buy to let Trends» aus der Ära der Negativzinsen, ist infolge der sinkenden Zinsen unter dem Aspekt von Leverage-Effekt-Überlegungen nicht auszuschliessen und dürfte zu einer weiteren Anspannung am Markt führen. Insofern ist der Aspekt des «Wettrennens» den der Titel suggeriert nicht ganz verkehrt.
Die sinkenden Zinsen und steigenden Mieten machen Renditeimmobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser, wieder attraktiver. Durch die tieferen Zinsen werden Investoren auch bei tieferen Anfangsrenditen attraktive Anlageentscheide treffen können. Die Marktmieten dürften auch 2025 weiter steigen, was die Erträge aus Mietimmobilien erhöht – für Mieter in bestehenden Mietverhältnissen dürfte die Senkung des Referenzzinses Mitte Jahr eine Erleichterung bedeuten.
Wie die BECK Real Estate GmbH Investoren unterstützt
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