Änderungen am Markt, Ungewissheiten – wir unterstützen Sie.
«Sind die Schweizer Immobilienpreise auf Überhitzungskurs?» titelt das Cash Magazin aufgrund des weiteren Anstiegs von Preisen bei Wohnimmobilien in der Schweiz nach der Veröffentlichung des Preisindex für Wohnimmobilien für das vergangene Quartal. In der gleichen Zeit titelt SRF aufgrund des neusten Berichts des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI: «Wer in Zürich ein Einfamilienhaus kaufen will, muss über eine halbe Million Jahreseinkommen vorweisen können.» Schweizweit sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um rund 4.9 % gestiegen. Diese und ähnliche Aussagen kann man in den Medien seit Jahren lesen. Nun sind diese sicherlich nicht falsch, müssen aber auch mit differenzierter Sicht betrachtet werden. Im Alltag werden wir immer wieder damit konfrontiert, dass Eigentümer von selbst bewohnten Immobilien bei ihrem Haus oder ihrer Wohnung von einem zu hohen Wert ausgehen. Dies ist nach einem Zyklus von rund 20 Jahren, in der die Immobilienpreise stetig nach oben gingen auch nicht weiter verwunderlich. Dennoch lohnt es sich das Haus oder die Wohnung von externen Fachpersonen bewerten zu lassen. Eine externe Fachperson kann durch ihre Subjektivität, Marktkenntnisse und das notwendige Know-How viel besser einschätzen, welchen Marktwert Ihre Liegenschaft derzeit hat. Um Sicherheit über den tatsächlichen Wert - auf das individuelle Gebäude am individuellen Standort und dem baulichen Zustand – zu erhalten, lohnt es sich das Haus oder die Wohnung schätzen zu lassen, es nützt Ihnen nämlich reichlich wenig, wenn Sie wissen, dass Wohnungen in der Stadt Zürich enorm an Wert zugenommen haben, wenn Sie Ihre Liegenschaft im Emmental bewohnen. Was Sie an Unterlagen für eine Bewertung bereitstellen sollten, haben wir in einem früheren Artikel abgehandelt (Immobilienbewertung, welche Unterlagen werden benötigt | BECK Real Estate GmbH (beck-realestate.ch).
Spezialfall Renditeliegenschaften
Das es am Markt für Renditeliegenschaften etwas anders aussieht, haben wir vergangene Woche dargelegt. Dies liegt nicht zuletzt am Investitionsumfeld an sich, das sich verändert hat. Denn eine ungebremste Zuwanderung in die Schweiz zeigt klar auf, dass wir eher über zu wenig als zu viel Wohnraum verfügen und die in der Tendenz sinkenden Preise für Renditeliegenschaften nicht aufgrund von Leerständen und Marktumfeld zustande kommen – dies wiederum auch eine Chance für Investoren wie im Artikel dargelegt: Mehrfamilienhäuser in der Schweiz bald wieder vermehrt im Fokus privater Anleger? | BECK Real Estate GmbH (beck-realestate.ch). Experten – laut UBS-Chefökonom Daniel Kalt im Eco-Talk vom 13.11.23 «so sicher wie das Amen in der Kirche» - sind sich zudem einig, dass im Dezember zudem der hypothekarische Referenzzinssatz steigen, was höhere Mieten ab April 2024 zur Folge hat. Dies wiederum wird dem Trend der tieferen Marktpreise bei Anlageimmobilien etwas entgegen wirken.
Für die Bewertung einer Renditeliegenschaft wird in der Regel die DCF-Methode angewendet. Um eine DCF-Berechnung zu erstellen, aber auch grundsätzlich, um einen Marktpreis abzubilden sind folgende Unterlagen ideal:
Aktueller Grundbuchauszug
Aktueller Gebäudeversicherungsausweis
Aktueller Mieterspiegel inkl. Flächenangaben, sowie die entsprechenden Mietverträge
Grundrisspläne
Informationen über die Haustechnik wie Heizung, Lift etc.
Auflistung der Betriebskosten idealerweise über die vergangenen drei Jahre
Auflistung der Investitionen in das Gebäude
Selbstverständlich ist für eine Bewertung auch der Augenschein vor Ort notwendig. Bei einer Verkaufsabsicht kommen dann idealerweise noch detaillierte Informationen wie Serviceverträge etc. dazu.
Wie kann Sie die BECK Real Estate unterstützen
Wenn Sie an einer Standortbestimmung bzgl. des Wertes Ihrer Immobilie interessiert sind oder allenfalls sogar über den Verkauf einer Liegenschaft nachdenken, unterstützen wir Sie gerne bei der Bewertung der Liegenschaft aber auch bei einem möglichen Verkauf. Auch können wir Sie in architektonischen Fragen wie z.B. einer energetischen Sanierung oder aber wertvermehrender Umbauten beraten und diese für Sie umsetzen.
Bei Immobilienverkäufen haben wir uns auf den diskreten Immobilienverkauf spezialisiert, da wir den Schutz der Privatsphäre unserer Kunden als eine der Grundphilosophien unserer Geschäftstätigkeit erachten. Wieso wir dies so sehen, haben wir in einem früheren Artikel dargelegt: Diskret eine Liegenschaft verkaufen | BECK Real Estate GmbH (beck-realestate.ch) Gerade aber bei Renditeliegenschaften werden die guten Objekte in der Regel nicht öffentlich ausgeschrieben – ist dies also der Fall, können Sie bereits eine gewisse Skepsis an den Tag legen.
Schlüsselbegriffe dieses Artikels:
Haus schätzen lassen, Immobilienbewertung, Immobilienmarkt, Wert Immobilie, Einfamilienhaus-Preise, Eigentumswohnungspreise, Renditeliegenschaften, Referenzzinssatz, Mehrfamilienhäuser, DCF-Bewertung, Unterlagen zur Immobilienbewertung, Marktpreis, Architektur, Architektin, Immobilienverkauf, Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Immobilienmakler, Energetische Sanierung, Wertvermehrende Investitionen, Beck Sursee, Beck Real Estate
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