Die FED hält nicht als Beispiel für die SNB her
Senkt sie oder senkt sie den Leitzins nicht haben sich viele Beobachter bzgl. der Ankündigung vom 20.03.25 gefragt. Vorangegangen hat die US-Zentralbank Federal Reserve (FED) ihren Zinssatz auf dem hohen Niveau von 4.25 – 4.5% belassen. In der Schweiz gingen Experten im Grundsatz von einer Senkung aus, waren allerdings auch im September 2024 als die SNB den Leitzins um 0,5% auf 0,5% markant senkte, überrascht von der damaligen Grösse des Zinsschritts. Dennoch ist die Inflation in der Schweiz auf einem Rekord-Tief von 0,3% im Februar 2025 was den niedrigsten Stand seit April 2021 darstellt – im Vergleich dazu liegt der Wert in den USA im Februar 2025 bei 2,8%. Das erklärte Ziel der Schweizerischen Nationalbank bezüglich Inflation liegt dahingehend, dass die 2% nicht überschritten werden sollte – die Inflation in der Schweiz ist also Welten davon entfernt.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Die kontinuierlichen Zinssenkungen der SNB führen zu sinkenden Finanzierungskosten für Immobilienkäufer und -investoren. Dies stimuliert die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum zu höheren Preisen führt. Prognosen deuten entsprechend darauf hin, dass die Preise für Wohneigentum bis Ende 2025 weiter steigen könnten, wobei Eigentumswohnungen voraussichtlich etwas stärker im Preis steigen werden als Einfamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäuser gehen wir von einer leichten Preissteigerung aus, da auch die zur Erstellung von Immobilienbewertungen notwendigen Diskontierungssätze sinken.
Trotz dieser positiven Preisentwicklungen bleibt das Risiko einer Immobilienblase moderat. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index liegt bei 0,41 Punkten, deutlich unter der Marke von 1,53 Punkten, die auf eine Überhitzung des Marktes hindeuten würde Dennoch ist Vorsicht geboten, da eine weitere Zinssenkung oder eine Rückkehr zu Negativzinsen nicht ausgeschlossen ist.
Einfluss auf die Diskontsatzberechnung
Der bereits oben erwähnte Diskontsatz ist ein zentraler Faktor bei der Bewertung von Immobilien und Investitionsprojekten. Er reflektiert die Opportunitätskosten des eingesetzten Kapitals und berücksichtigt sowohl das allgemeine Zinsniveau als auch spezifische Risiken des Investments. Durch die Senkung des Leitzinses verringern sich die Refinanzierungskosten für Banken, was tendenziell zu niedrigeren Zinssätzen für Kredite führt. Dies beeinflusst die Diskontierung zukünftiger Cashflows, da die Abzinsung mit einem niedrigeren Zinssatz erfolgt, was den Barwert von zukünftigen Einnahmen erhöht. Der durchschnittliche minimale Diskontierungssatz für Mehrfamilienhäuser, der jeweils vom Bewertungs- und Datenunternehmen Fahrländer Partner ausgewiesen wird befindet sich bei 1.88.
In der Praxis bedeutet dies, dass Investoren bei der Bewertung von Immobilienprojekten einen niedrigeren Diskontsatz ansetzen können. Dies führt zu höheren Bewertungskennzahlen und kann die Rentabilität von Projekten attraktiver erscheinen lassen. Allerdings sollten Investoren berücksichtigen, dass ein niedrigerer Diskontsatz auch die Sensitivität der Bewertung gegenüber Änderungen der zugrunde liegenden Annahmen erhöht. Kleine Änderungen in den erwarteten Cashflows oder den angenommenen Wachstumsraten können grössere Auswirkungen auf den Barwert haben. So werden sich die Mieteinnahmen – und entsprechend die Cashflows – auf der Grundlage der Anpassung des Referenzzinssatzes bei einem Teil der Mietliegenschaften ebenfalls verändern. Damit ändert sich die andere Komponente neben dem Diskontierungssatz gleichsam.
Langfristige Perspektive und Vorsichtsmassnahmen
Während die aktuellen Zinssenkungen kurzfristig positive Impulse – im Sinne von höheren Preisen - für den Immobilienmarkt setzen, ist eine langfristige Perspektive essenziell. Investoren sollten die Möglichkeit weiterer geldpolitischer Anpassungen der SNB im Blick behalten. Eine Rückkehr zu höheren Zinsen würden die Finanzierungskosten erhöhen und die Attraktivität von Immobilieninvestitionen mindern. Auf der anderen Seite bewegt sich das Zinsumfeld in grosser Geschwindigkeit wieder in Richtung der 0 zu. Zudem könnten externe Faktoren wie globale wirtschaftliche Entwicklungen oder geopolitische Ereignisse Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt und natürlich auf die Konjunktur generell nehmen. Unsicherheit – wie sie aktuell durch die US-Administration durch Aussagen die eigene Zollpolitik betreffend angeheizt wird – ist in der Tendenz nicht günstig für die Stimmung an den Märkten. Immobilien gelten in solchen Zeiten als widerstandsfähiger.
Es empfiehlt sich daher, bei Investitionsentscheidungen konservative Annahmen zu treffen und Sensitivitätsanalysen durchzuführen, um die Auswirkungen möglicher Zinsschwankungen auf die Rentabilität von Projekten zu verstehen. Eine sorgfältige Prüfung der lokalen Marktbedingungen und eine Diversifikation des Portfolios können helfen, Risiken zu streuen und Chancen optimal zu nutzen.
Fazit
Die Zinssenkung der SNB vom 20. März 2025 hat den Leitzins auf ein Tief von 0,25 % gesenkt. Ob unser Marktumfeld bald wieder in den Negativzins-Bereich kommen wird, bleibt abzuwarten. Dies stimuliert den Immobilienmarkt durch reduzierte Finanzierungskosten und steigende Nachfrage, insbesondere in urbanen Regionen. Gleichzeitig beeinflusst die Zinssenkung die Diskontsatzberechnung, indem sie zu niedrigeren Zinssätzen für die Abzinsung zukünftiger Cashflows führt was zu höheren Immobilienpreisen führt. Investoren sollten jedoch die langfristigen Auswirkungen möglicher geldpolitischer Veränderungen berücksichtigen und ihre Strategien entsprechend anpassen.
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